El país llegó a edificar cerca del doble de las viviendas que demandaba el mercado durante los años de la burbuja inmobiliaria. Tras la crisis financiera, el sector de la construcción quedó debilitado y la oferta no logró acompañar el crecimiento de los hogares, mientras los precios de compra y alquiler avanzaron muy por encima de los salarios.
El caso de Maricarmen Abascal, una jubilada de 87 años, volvió a colocar la crisis habitacional española en el centro de la discusión pública. Las imágenes de la mujer siendo retirada en camilla por paramédicos de la vivienda del centro de Madrid donde había residido como inquilina durante siete décadas generaron una fuerte repercusión en el país.
Finalmente, Abascal podrá regresar a su hogar después de alcanzar un acuerdo con la empresa propietaria del inmueble. Sin embargo, su situación desencadenó protestas y reavivó un problema que desde hace años aparece entre las principales preocupaciones de los españoles: la dificultad para acceder a una vivienda a un precio que resulte asequible.
En 2024, una de cada cuatro familias españolas declaró tener dificultades para acceder a una vivienda o conservarla, según un informe de la Fundación Fomento de Estudios Sociales y Sociología Aplicada (FOESSA).
El problema también afecta especialmente a las generaciones más jóvenes. De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 47,3% de los jóvenes de entre 26 y 34 años que continúan viviendo con sus padres señaló que la principal razón es que no puede afrontar los precios necesarios para comprar o alquilar una vivienda.
La situación plantea una paradoja: España llegó a construir aproximadamente cinco millones de casas y departamentos entre 1997 y 2008, una cantidad cercana al doble de la demanda existente en aquel momento. Sin embargo, actualmente cientos de miles de personas tienen dificultades para encontrar una vivienda.
Del boom inmobiliario al derrumbe
Para Carme Trilla, presidenta de Hàbitat3, una fundación especializada en vivienda social, el cambio comenzó precisamente a partir del exceso de construcción registrado durante los años previos a la crisis.
“El giro se produjo precisamente porque el exceso de construcción registrado entre 1997 y 2007 dejó la impresión de que se había edificado demasiado”, explicó.
El diagnóstico también aparece en el ámbito académico. Jorge Galindo, director de Política Económica de la Escuela Superior de Administración y Dirección de Empresas de España (Esade), señaló que hasta 2008 el país seguía una dinámica completamente diferente de la actual.
Según Galindo, durante ese período se construían prácticamente dos viviendas por cada nuevo hogar, mientras un flujo de crédito barato financiaba tanto la construcción como la compra de inmuebles.
Ese modelo terminó abruptamente con la crisis financiera originada en Estados Unidos después de la quiebra de Lehman Brothers. El crédito se contrajo, los precios de las viviendas se desplomaron y la burbuja inmobiliaria española terminó por estallar.
El cambio en el ritmo de construcción fue drástico. José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, explicó que España pasó de construir cerca de 14 viviendas por cada 1.000 habitantes a apenas dos por cada 1.000.
El economista señaló que ese nuevo nivel también resulta problemático si se lo compara con otros países, donde se construyen alrededor de cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes.
El resultado de esa transformación es un déficit habitacional que, según los datos citados del Banco de España, ronda las 750.000 viviendas. El organismo regulador advirtió además que la cifra podría superar el millón durante los próximos dos años si no se adoptan medidas.
La respuesta parece, en principio, evidente: aumentar la cantidad de viviendas construidas, actualmente situada en unas 90.000 unidades anuales. Pero el sector enfrenta dificultades para recuperar el ritmo perdido.
“Porque el sector quedó diezmado”, resumió García Montalvo.
En la misma línea se expresó Paloma Taltavull de la Paz, profesora de Economía de la Universidad de Alicante, quien describió como “tremendas” las consecuencias que tuvo la crisis para la construcción española.
El sector se redujo considerablemente y actualmente existen menos empresas constructoras, explicó la especialista, quien también advirtió que una recuperación de la capacidad constructiva requerirá tiempo.
Más hogares y menos viviendas disponibles
Mientras la construcción permanece por debajo de los niveles necesarios para acompañar la demanda, España atraviesa otro proceso que aumenta la presión sobre el mercado: el crecimiento de la población, impulsado principalmente por la inmigración.
Galindo señaló que desde 2021 la creación de hogares volvió a aumentar y que actualmente se generan en España unos 250.000 hogares netos por año, en buena medida como consecuencia de la llegada de población procedente de Colombia y Venezuela.
La diferencia respecto de los años de la burbuja es significativa. Si entonces se construía el doble de viviendas que de hogares nuevos, actualmente se construye aproximadamente un tercio de las viviendas necesarias en relación con los nuevos hogares que se forman.
Para el especialista, esa brecha hace que parte de la población que llega al país para trabajar y formar parte de la sociedad encuentre dificultades para acceder a una vivienda.
La combinación entre una oferta limitada y una demanda en aumento repercute especialmente sobre los precios del alquiler.
“El primer acceso para una persona que llega a una ciudad nueva, ya sea desde otra parte de España o desde el exterior, así como para alguien que busca independizarse, es el alquiler”, explicó Galindo.
Desde 2015, los precios de las viviendas destinadas a la venta o al alquiler aumentaron un 80%, mientras que los salarios de los trabajadores crecieron solamente un 30% durante el mismo período, según datos del INE.
En algunas ciudades españolas, el alquiler promedio llega actualmente a unos US$1.335 mensuales, equivalente al 98,7% del salario medio de una persona joven.
Fondos de inversión y alquiler turístico
El caso de Maricarmen también reactivó la discusión sobre otros actores que participan del mercado inmobiliario, entre ellos los fondos de inversión y los propietarios que destinan viviendas al alquiler turístico.
Jaime Jover, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Sevilla, sostuvo que los fondos tienen una responsabilidad importante, aunque aclaró que no son los únicos responsables de la situación.
Según su explicación, los fondos de inversión adquirieron una presencia relevante en el mercado español, favorecidos en parte por diferentes beneficios fiscales. Su modelo, indicó, puede presionar sobre los precios mediante grandes adquisiciones de viviendas que posteriormente son revendidas a valores superiores, sin que necesariamente se realicen inversiones importantes para mejorar los inmuebles.
García Montalvo presenta una visión diferente sobre el peso de estos actores. El economista sostiene que los llamados “fondos buitre” representan alrededor del 5% del mercado, por lo que considera que su participación es reducida.
También señaló que la mayoría de las viviendas alquiladas en España se encuentran en manos de pequeños propietarios que poseen uno o dos inmuebles.
Según datos del Observatorio del Alquiler, alrededor de 2,4 millones de españoles tienen viviendas arrendadas.
En los últimos años, una parte de esos propietarios optó por destinar sus inmuebles al alquiler turístico o a alquileres de corta duración. Los expertos consultados consideran que esta decisión redujo la cantidad de viviendas disponibles para familias que buscan una residencia habitual.
El crecimiento del turismo también forma parte de este escenario. En 2025 España recibió 96,8 millones de turistas internacionales, un 3,2% más que el año anterior y el máximo de la serie histórica del INE.
Trilla señaló que el problema de la oferta no está relacionado solamente con la cantidad de viviendas nuevas que se construyen, sino también con el destino que reciben las propiedades existentes. En determinadas zonas, una parte del parque inmobiliario se utiliza para alquiler turístico o de temporada en lugar de funcionar como residencia habitual, lo que agrega presión al mercado.
Millones de viviendas vacías
La falta de oferta aparece como uno de los principales elementos para explicar la crisis. Sin embargo, existe otro dato que abre una pregunta: según el INE, España tiene 3,8 millones de viviendas vacías.
Para Galindo, la explicación está en la ubicación de esos inmuebles.
“Están en zonas donde nadie quiere vivir”, sostuvo.
El especialista indicó que gran parte de esas viviendas se encuentran en municipios que perdieron población y donde resulta difícil que vuelvan a ocuparse porque los empleos, las oportunidades y las familias se trasladaron a otros lugares.
Por lo tanto, la existencia de millones de viviendas vacías no significa necesariamente que esos inmuebles puedan incorporarse de manera inmediata a las zonas donde existe una mayor demanda habitacional.
Los desalojos y otra cara de las estadísticas
El episodio protagonizado por Maricarmen también volvió a poner en discusión los desalojos derivados del impago de alquileres o hipotecas.
Según datos difundidos por medios españoles, durante el primer trimestre de 2026 se produjeron 45 desalojos diarios.
Sin embargo, las cifras del Consejo General del Poder Judicial muestran que este tipo de procedimientos viene disminuyendo desde 2021. Ese año se registraron 39.096 casos, mientras que en 2025 la cifra descendió a 24.520.
El propio organismo aclara que estos procedimientos no corresponden exclusivamente a viviendas ocupadas por familias: también incluyen locales comerciales, plazas de estacionamiento y otros inmuebles.
Aunque la reducción podría interpretarse como una mejora, algunos especialistas advierten que las estadísticas también pueden esconder cambios en el perfil de quienes consiguen acceder al alquiler.
García Montalvo planteó esa cuestión al señalar que puede parecer que la situación mejora porque disminuyen los desalojos, mientras que en realidad quienes logran acceder a una vivienda son personas con mayor capacidad económica.
En ese escenario, mencionó el caso de los nómadas digitales con ingresos elevados, frente a grupos como inmigrantes, jóvenes y familias monoparentales que encuentran mayores dificultades para entrar al mercado de alquiler.
Según su interpretación, si quienes consiguen alquilar son progresivamente personas con mayores ingresos, disminuyen los desalojos porque esos nuevos inquilinos tienen mayor capacidad para afrontar los precios.
Viviendas que se alquilan por habitaciones
La presión sobre el mercado también está modificando la forma en que se ofrecen los inmuebles en las grandes ciudades.
García Montalvo sostuvo que el encarecimiento y la escasez de oferta están impulsando una modalidad cada vez más extendida: el alquiler de habitaciones en lugar de viviendas completas.
“El mercado está tan presionado que ya no se alquilan viviendas enteras, sino por trocitos”, explicó.
El fenómeno refleja cómo la combinación entre precios elevados, una oferta limitada y una demanda creciente modifica las condiciones de acceso a la vivienda.
Las medidas anunciadas por el Gobierno
La situación de Maricarmen y las protestas posteriores llevaron al Gobierno socialista de Pedro Sánchez a anunciar nuevas medidas para enfrentar parte de la problemática habitacional.
Entre ellas se encuentra la suspensión de determinados desalojos hasta 2030 y la extensión de algunos contratos de alquiler.
Sin embargo, estas medidas todavía deben ser refrendadas por el Congreso.
La crisis habitacional española aparece así vinculada a una transformación que comenzó con el extremo opuesto: durante años se construyeron muchas más viviendas de las que demandaba el mercado, pero la crisis financiera desmanteló buena parte de la capacidad constructiva. La posterior recuperación de la demanda, impulsada también por la creación de nuevos hogares y la inmigración, encontró una oferta que no logró crecer al mismo ritmo.
El resultado es una brecha cada vez más visible entre quienes buscan una vivienda y la cantidad de inmuebles disponibles en los lugares donde se concentran los empleos, las oportunidades y la población.
Acerca del autor
